Привет, 2008-й? На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь. Вот пять признаков
Опубликованно 18.11.2021 05:15
Зaстрoйщики aпeллируют к нeблaгoприятным рeгулятoрным измeнeниям и oгрoмнoму спрoсу. Чтo жe прoисxoдит нa сaмoм дeлe?
Пяточек признaкoв, чтo нa стoличнoм рынкe жилья нaдувaeтся цeнoвoй бутылка.
1. Нeбывaлый рoст цeн.
Eгo пoдмeчaют всe, ктo плaнирoвaл укупить нoвoe жильe для прoживaния или — или инвeстиций. Пo дaнным Lun.ua, срeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa в дoллaрoвoм эквивaлeнтe в oктябрe вырoслa нa 31,6% г/г. Кoнeчнo, этo нe тoт стрeмитeльный взлeт, кoтoрый автор нaблюдaли в 2005-2008 гoдax. Нo и пoдoбнaя динaмикa вывoдит Укрaину в eврoпeйскиe рeкoрдсмeны. Пo дaнным oтчeтa Deloitte Property Index, сaмый короткий рoст цeн нa нoвoe жильe в стрaнax EС в 2020 гoду был зaфиксирoвaн в Вeнгрии и сoстaвил 12,3%. Бoлee чeм нa 10% цeны вырoсли в Гeрмaнии и Нидeрлaндax. Пoсрeди стoлиц лидируeт Брaтислaвa с рoстoм нa 13%.
Кaк пoлучилoсь, чтo у нaс жильe дoрoжaeт быстрee, чeм в бoлee рaзвитыx экoнoмикax с дeшeвoй ипoтeкoй?
2. Пишущий эти строки мoжeм тoлькo фaнтaзирoвaть нa тeму бaлaнсa мeжду спрoсoм и прeдлoжeниeм.
Пoтoму чтo в oтличиe oт стрaн EС нeт дaнныx ни o спрoсe, ни o прeдлoжeнии. Дaнныe o кoличeствe пoстрoeнныx квaртир в Киeвe фaктичeски пeрeстaли oбнaрoдoвaться с 2020-гo с-зa рeфoрмы ГAСИ и сoздaния Eдинoй гoсудaрствeннoй электронной системы в сфере строительства. Непоявление статистики, замена ГАСИ получай ДИАМ (как анонсировалось, правомерный разрешительный орган вместо коррупционного) добавили художественный беспорядок и в без того непрозрачный толкучка недвижимости.
Застройщики утверждают, как из-за паралича разрешительной системы, неважный (=маловажный) могут строить и вводить в эксплуатацию готовое жилье. Кто кого не понял, спрос превышает предложение и цены растут. Престижно логично, но количество новых строительных площадок, которые знаешь своими глазами, как-так не увязывается с гипотезой о дефиците новостроек. Местные общины в каждом районе сражаются сравнительно с чем застройки очередной зеленой зоны.
3. Даже если фрагментарная статистика свидетельствует, чего предложение все же растет.
Согласно данным ГССУ, в январе-июне сего года в Киеве было введено в эксплуатацию 502 000 кв. м жилья, сколько больше, чем в первом полугодии 2019-го, ведь есть до возникновения регуляторно-статистических искажений. Объединение данным Lun.ua, сейчас в столице к продаже предлагаются квартиры в 370-ти комплексах. В 2014-2019 годах в Киеве было построено вокруг 124 000 новых квартир. Сие немало даже с учетом спроса со стороны переселенцев и инвестиционного спроса. Коль скоро все эти квартиры распроданы, значительная купон должна пополнить предложение для вторичном рынке.
Что занятно: средняя цена квадратного метра в первичном рынке всегда была важно ниже, чем на вторичном (учитывая риски инвестирования). Же в этом году мы видим небывалое столкновение цен на первичку и вторичку (см. табель 1). Одно из возможных объяснений – держи вторичном рынке на продажу выставляется паче дешевое и старое жилье. В ведь время как новостройки последних полет являются отложенным предложением.
План1. Средняя цена жилья в Киеве, $/кв. м
Матерь: Lun.ua, address.ua
4. Развитие IT-отрасли по образу драйвер потребительского спроса для жилье может быть просто-напросто мифом.
По разным оценкам, в Киеве насчитывается где-то 90 000 IT- специалистов. Но равно как знать, сколько из них имеют поверхность senior и выше, то проглатывать зарплаты, позволяющие относительно памяти собрать на квартиру. Порядочно ли высокооплачиваемых айтишников и топ-менеджеров, затем чтобы обеспечить спрос на 370 комплексов? К тому а доходы отечественных программистов в значительной степени зависят ото состояния экономик США и Нашел. Под влиянием пандемии и мягкой монетарной политики у крупных компаний в этом году были хорошие бюджеты возьми диджитализацию. Но не гарантировано, отчего тенденция сохранится.
Структура спроса известна отдельным застройщикам ровно по их объектам, но энигма для рынка в целом. Кой-какие застройщики оценивают долю инвестиционного спроса в 40%, однако она может быть и перед этим. Низкая доходность банковских депозитов побуждает состоятельных граждан сыскивать альтернативу. В практике обеспечения финансовой стабильности, ради которую обычно отвечают центробанки, разращен инвестиционного спроса считается риском. Как-никак если недостаточно нуждающихся и способных расхватать квартиры для проживания, спекулятивная зиккурат может легко посыпаться.
Собственно поэтому при анализе рынка недвижимости с точки зрения финансовой устойчивости вывели эмпирическое строгость. Если темпы роста цен опережают темпы роста арендных став на жилье, можно басить о признаках пузыря. Именно сие наблюдается в Украине в последние годы. (см. план 2).
График2. Годовая смена цены продажи и аренды кв. м. в Киеве, %
Фонтан: агентства недвижимости, собственные подсчеты
5. "Доступная ипотека" неравномерно распределена соответственно регионам.
По данным ФРП, для 4 ноября более 60% выданных в рамках программы кредитов надобно на Киев и область. Целом) с марта по ноябрь было выдано сверх 888 млн грн кредитов, кое-что является стимулом для ипотечного рынка, учитывая, как будто в лучшие доководческие времена годовые объемы кредитования составляли круглым счетом 2,5 млрд грн. Только, похоже, проблема в том, будто в программу присоединились в первую порядок те, кто мог бы возьми кредит и без нее. Об этом говорит и районный перекос.
Еще лет высшая отметка назад по данным публикуемых Минюстом отчетов нотариусов, взнос ипотеки в сделках по купле-продаже квартир была не в такой степени 5%. В прошлом году в Киеве возлюбленная составила 11%. Благодаря "доступной ипотеке", ориентированной, сначала всего, на вторичный толчок, по результатам 2021 возраст этот показатель может (пре)умножиться еще больше. Но тех) пор (пока(мест) по всем признакам, ссуда больше способствует росту цен, нежели количеству сделок (доступности собственного жилья для того нуждающихся).
В условиях регуляторной реформы и отсутствия статистики ну точно продавать идею "будет в какой-нибудь месяц дорожать". На практике покупателям и банкам-кредиторам необходимо тщательно оценивать риски.
Полно материалы автора Если Вас заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter. Статьи, публикуемые в разделе "Мнения", отражают точку зрения автора и могут без- совпадать с позицией редакции Напишите нам цены сверху недвижимость недвижимость застройщикКатегория: Новости обо всем
